Москве до насыщения ещё далеко

Из всех сегментов коммерческой недвижимости, рынок офисных помещений более всего подвержен влиянию глобальных экономических кризисов. Так, снижение деловой активности и негативные ожидания потенциальных арендаторов уже привели к снижению спроса на европейские офисы. Московский рынок, впрочем, это тенденция обошла стороной, незначительный спад предложения, который наблюдался в первом квартале аналитики списывают на сезонный характер. По данным компании CB Richard Ellis, если в 1 квартале в было построено около 400 тыс. кв. м. площадей, то во 2-м квартал эта цифра увеличилась в полтора раза – до 600 тыс..

При этом, как замечает руководитель отдела рынка исследований компании CB Richard Ellis Ирина Флорова, в Москве сложилась парадоксальная ситуация, при которой рост уровня вакантности сопровождается ростом арендных ставок. «Если раньше девелоперы старались сдать офисное здание в аренду ещё до ввода его в эксплуатацию и для этого делали арендаторам серьезные скидки, то теперь предпочитают дожидаться максимальной цены», - поясняет Ирина Фролова. По её словам, к концу года ситуация стабилизируется и доли свободных площадей снизятся до 3 – 3,5 процентов в классе А.

Таким образом, на сегодняшний день ситуацию на московском рынке офисной недвижимости, аналитики оценивают как позитивную. Бурный экономический рост, выход на российский рынок крупных международных компаний продолжает подогревать потребительский спрос на офисные помещения, поэтому ставки пока будут только расти. «Развитие рынков недвижимости протекает циклично, а Москва все ещё находится в начале этого цикла, поэтому до насыщения рынка офисами ей ещё далеко», - комментирует Ирина Фролова.

Трамп: кризис недвижимости в США подошел к концу

Кризис недвижимости в США близится к концу, заявил в четверг американский предприниматель-миллиардер Дональд Трамп, сообщив о продаже принадлежащего ему особняка на Палм-Бич почти за $100 млн.
Удачную продажу роскошного особняка на Палм-Бич на этой неделе Трамп счел знаком надежды для испытывающего кризис рынка недвижимости. «Возможно, это положительный признак. Это признак того, что ситуация понемногу уулучшается», - сказал Трамп в интервью CNBC

В США падает интерес к проживанию в центре крупных городов

Цены на недвижимость в центрах американских городов, после десятилетия роста, в 2008 году стали падать.

Согласно данным Индекса цен на недвижимость, опубликованного компанией S&P/Case-Shiller, стоимость недвижимости в центральных частях городов в 2008 году была ниже на 24% по сравнению с 2006 годом.

В связи с этим, в 2008 году в центрах некоторых крупных американских городов были приостановлены масштабные проекты, например, проект Brooklyn Atlantic Yards стоимостью в 4 млрд долларов, который включал в себя постройку стадиона для New Jersey Nets и квартир общей площадью 750 тыс. кв. м.

Одна из причин снижения интереса к центральным районам городов - это рост преступности, особо отмеченный в 2005-2006 годах, сообщает портал

Механизмы покупки
Строительный рынок в городе поделен примерно между десятью крупными игроками, однако львиная доля всех новых проектов приходится на три корпорации: Cheung Kong, Henderson и San Hong Kei. Большинство новых жилых комплексов известны не по номерам домов, а по собственным названиям, нередко довольно звучным: Belle Air, Park Island, The Arch. В целом около 98% всех транзакций с жильем проходит через риелторов, которые получают 1% от суммы сделки в случае продажи и эквивалент месячной выплаты в случае аренды квартиры. Договаривающиеся стороны также должны оплатить пошлину, которая сильно варьируется в зависимости от стоимости квартиры. Других налогов и сборов при покупке недвижимости в городе не предусмотрено.

Основные расходы начинаются, когда человек вступает в формальное владение собственностью. В Гонконге вся земля, за исключением небольшого участка под собором Святого Иоанна в центре города, принадлежит администрации, поэтому девелоперы формально не покупают участки, а соревнуются за право взять их в долгосрочную аренду.

Сегодня все контракты заключаются только до 2047 года — до этого времени действует договоренность между Китаем и Гонконгом о невмешательстве во внутренние дела города. Гонконгцы, владеющие квартирами, платят сразу несколько налогов. Помимо расходов на поддержание дома в порядке (Management fee), которые могут быть довольно значительными, среднестатистический владелец квартиры платит налог reit, составляющий примерно 5% от возможного дохода в случае сдачи квартиры в аренду.

Рынок новостроек Москвы по итогам I полугодия 2008 г. Версия для печати
15.07.2008

Аналитический отдел Бюро недвижимости «Агент 002» подготовил обзор рынка новостроек Москвы по итогам I полугодия 2008 г. Структура рынка новостроек Москвы в июне имела следующий вид: 20% - объекты эконом класса и по 40% - объекты бизнес и элит класса. По сравнению с началом года структура предложения значительно изменилась: если январе доминировали объекты эконом класса, по в настоящее время преобладают более дорогие объекты.

В сегменте эконом-класса (объекты стоимостью до $500 тыс.) средняя стоимость квадратного метра в июне составила $4208, по сравнению с маем, она выросла на 2%. Количество предложений снова снизилось - на 27%. По сравнению с январем средняя стоимость квадратного метра выросла на 14%, количество предложений снизилось на 79%.

Средняя цена квадратного метра в апреле выросла по сравнению с маем почти во всех округах, кроме САО (-3%), ЗАО и СВАО (по -0,5%). Наибольший рост цен произошел в ЮЗАО (+13,5%). По стоимости квадратного метра лидирует ЮАО - $4571. Наибольшее предложение квартир было представлено в СЗАО и ЗАО по 28%.

Относительно января прирост стоимости квадратного метра наблюдается во всех округах. Максимальный прирост – в ЮЗАО – 47% и ЮВАО – 28%; минимальный - в САО – 7%. Объем предложения новостроек эконом класса снизился весьма существенно от 60% в СВАО до 92% в ЮАО.

В структуре предложения квартир преобладают двухкомнатные - 47%, трехкомнатные квартиры составляют 28% и однокомнатные 25%. В июне существенные изменения затронули только трехкомнатные квартиры: они выросли в цене на 12%, их стоимость составляет $387 тыс. Стоимость двухкомнатных увеличилась на 2% - $303 тыс. А однокомнатные квартиры несколько подешевели – на 0,7% - $202 тыс.

Относительно начала года подорожали квартиры всех типов: однокомнатные - на 15%, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры - 17%

Большинство квартир данного сегмента располагается монолитных домах - 65%; 30% - в панельных и 5% - в кирпичных. За истекший месяц подорожали квартиры в кирпичных и монолитных домах – на 10% и 4% соответственно. А вот панельные дома напротив потеряли в цене - на 4%.

За истекшее полугодие квартиры в домах разных типов подорожали: в кирпичных – на 7%, панельных - на 21%, в монолитных – на 18,5%.

В сегменте бизнес-класса (объекты стоимостью $500-1000 тыс.) средняя стоимость квадратного метра в июне составила $6 556, по сравнению с маем, она снизилась на 1,2%, Количество предложений также снизилось - на 27%. Однако, по сравнению с январем средняя стоимость квадратного метра выросла на 4%, количество предложений снизилось на 2%.

Тройку лидеров по объему предложения в июне составляют следующие округа: лидирует ЗАО – 37%, далее и САО – по 15%. Прирост стоимости квадратного метра наблюдается только в ЮЗАО – 2,2%; в двух других округах – небольшое снижение - 0,3%.

Также прирост можно отметить в ВАО - 0,5% и максимальный увеличение средней стоимости квадратного метра произошло в ЮВАО – 16%, однако объем предложения здесь совсем незначителен - примерно 1%.

В ЦАО объем предложения составляет примерно 4%, цена здесь слегка снизилась – на 0,1%, но все равно остается максимальной в данном сегменте - 8311 $/кв.м.

Относительно января прирост стоимости квадратного метра наблюдается во всех округах, за исключением ЮАО (-2,4%). Максимальный прирост – в ЮВАО – 34% и ЮЗАО – 11%; минимальный - в ЦАО – 3%.

За истекшее полугодие существенно возросло предложение новостроек бизнес класса в ВАО - в 3 раза; а в ЮЗАО и ЦАО напротив - снизилось на 41% и 34% соответственно.

В структуре предложения преобладают квартиры от трех комнат и более - 67%, они слегка подешевели - на 1% - $832 тыс.; 30% составляют двухкомнатные квартиры, их стоимость за месяц осталась прежней - $640 тыс.; и всего 3% - однокомнатные квартиры, в июне они подорожали на 6% - $651 тыс.

С начала года больше всего выросла цена на однокомнатные квартиры - на 4%, подорожали также квартиры от трех комнат и более – на 3%; снизились в цене только двухкомнатные квартиры - на 2%.

Квартиры данного сегмента расположены в преимущественно в монолитных домах - 88%; а также в кирпичных и панельных - по 6%. За истекший месяц квартиры в домах разных типов подорожали: в монолитных на 0,5%, кирпичных - на 1% и в панельных – на 4%. Относительно января, наибольший прирост стоимости квадратного метра также отмечается в панельных домах – на 14%, в монолитных – на 10% и кирпичных - на 8%.

В сегменте элит класса (объекты стоимостью свыше $1000 тыс.) средняя стоимость квадратного метра в июне составила $16 898, по сравнению с маем, она выросла на 3%. Количество предложений снизилось на 38%. По сравнению с январем средняя стоимость квадратного метра выросла на 12%, количество предложений снизилось на 21%.

Наибольшее предложение квартир данного сегмента приходится на ЦАО (62%), также некоторая доля элитной недвижимости расположена в ЗАО (18%), ЮЗАО (10%) и САО (4%), в остальных округах объем предложения не превышает 2%.

В отмеченных округах наблюдается как прирост стоимости квадратного метра: ЦАО - 2,1%, САО - 17,5%; так и снижение: ЗАО - 2,3%, ЮЗАО – 3,4%. Максимальная цена квадратного метра зафиксирована в ЦАО - $19804. Относительно начала года прирост можно отметить во всех округах: наибольший – в САО (+43%), наименьший – в ЗАО (+6%).

Объем предложения в июне снизился довольно существенно – в пределах от 32% (ЦАО) до 63% (САО). По сравнению с январем, также можно отметить снижение предложения - максимальное в САО – 47%.

В структуре предложения преобладают квартиры от трех комнат и более - 88%, 10% составляют двухкомнатные и 2% однокомнатные квартиры. В июне квартиры всех типов несколько упали в цене: на 3,5% подешевели однокомнатные, их стоимость составляет $1418 тыс.; на 5% - двухкомнатные - $1 654 тыс. Больше всего снизилась цена квартир от трех комнат и более - 11% - $6 951 тыс.; и в отличие от других типов, их стоимость сократилась и относительно января – на 1,1%. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры подорожали на 22% и 3,5% соответственно.

Квартиры данного сегмента расположены в монолитных - 56%, элитных - 40% и кирпичных домах - 4%. За истекший месяц подорожали только квартиры в элитных домах - на 9%; в кирпичных они подешевели на 10%, а в монолитных – на 2%. Относительно января, наибольший прирост стоимости квадратного метра также отмечается в элитных домах – на 28%, в монолитных – на 2,4%. Кирпичные подешевели - на 4%.

Подводя итоги, можно отметить, что за первое полугодие 2008 года снижение предложения зафиксировано во всех сегментах первичного рынка новостроек Москвы.

Наиболее существенным оно было в сегменте эконом класса - 79%, при этом здесь наблюдался рост средней цены квадратного метра на 14%, уже начиная с марта, цена перешагнула через отметку в 4000 $/кв.м.; также подорожали квартиры во всех округах и домах различных типов.

В сегменте бизнес класса ситуация была наиболее стабильной: незначительное снижение объема предложения на 2% и небольшой прирост средней цены квадратного метра на 4%. По мере того, как в столице остается все меньше свободных площадей, увеличивается предложение в традиционно менее привлекательных округах: в ВАО количество новостроек бизнес класса выросло в 3 раза.

Сегмент элит класса развивался в этом полугодии весьма динамично: объем предложения снизился на 20%, а средняя цена квадратного метра выросла на 12%.

Таким образом, на первичном рынке Москвы можно отметить две основные тенденции: сокращение общего количества новостроек и увеличение средней рыночной цены.

Кирпичным пятиэтажкам снос вряд ли грозит
16.07.2008

Как пишет Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru в своем материале «Любовь к кирпичным домам: насколько она заслуженна?», жилищный фонд Москвы процентов на 85 состоит из панельных домов. Однако некоторый процент жилья всё-таки занимают кирпичные дома.

Причем это не только элитное жилье, но и обычные хрущевские пятиэтажки. Выглядят они снаружи и изнутри также, как и их панельные братья-хрущобы, но выстроены они из самого настоящего кирпича.

Угроза сноса, актуальная для пятиэтажек и домов еще меньшей высоты (3-4), для этих строений не так велика - Москва еще не разобралась с панельным фондом, и перспективы окончания этой кампании теряются где-то в районе 2015 года. Учитывая весьма преклонный возраст нынешнего городского руководства, можно гарантировать, что к этому моменту Москвой будут руководить совершенно другие люди – и совершенно не факт, что они с таким же энтузиазмом будут реконструировать ветхие кварталы.